Investissement en Pinel : 3 raisons pour lesquelles ce placement n'est pas (toujours) rentable. 🚫
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Pourtant, je continue d'en parler parce que comprendre les travers du Pinel, c’est savoir déjouer les pièges des futurs dispositifs de défiscalisation.
La promesse était belle : réduire ses impôts en devenant investisseur. Mais la réalité a souvent été bien différente pour de nombreux investisseurs. 🚫
💡 Pourquoi le Pinel n'était (souvent) pas une bonne affaire :
⚠️ Le mirage fiscal : Beaucoup d'investisseurs ont acheté un "produit de défiscalisation" plutôt qu’un bien immobilier. Or, la fiscalité ne doit être que la "cerise sur le gâteau", pas le moteur du projet.
📉 La rentabilité sacrifiée : Selon l’Inspection Générale des Finances, de nombreux investissements Pinel affichent une rentabilité négative. Entre les prix d'achat dans le neuf largement surévalués par rapport à l'ancien et des loyers plafonnés, l'avantage fiscal est souvent "mangé" dès l'achat.
🏚️ Le risque à la revente : Acheter au prix fort du neuf pour revendre 12 ans plus tard au prix de l'ancien peut mener à une moins-value importante que même la réduction d'impôt promise ne suffit pas à compenser.
📈 L'alternative que je préfère : Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Contrairement au Pinel, investir dans l'ancien sous le statut LMNP permet souvent d'acheter au prix du marché et de bénéficier, selon les zones, de loyers non plafonnés. Le vrai "plus" ? Grâce à l'amortissement comptable, possible dans certains cas, vous pouvez percevoir des revenus locatifs bénéficiant d’une réduction du résultat taxable, sans les contraintes du Pinel. Cependant, depuis la loi de finances 2025, dans la plupart des cas, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
🚀 Le conseil d'expert : "On n'achète pas une réduction d'impôt" ! Un bon investissement immobilier se juge sur trois piliers : l'emplacement, le prix d'achat et la qualité du bien.
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